日本在二战后得到美国的支持，发展迅速，GDP一度达到美国的70%，大有超越美国之势。但从90年代开始，日本房地产崩盘，经济长期萎靡不振，所以有了“失去的20年”。学习日本的房地产发展对判断中国的房地产前途有重要的借鉴意义。
日本房地产发展的4个时期
制度建设期
战后～70年代中期 是制度建设期。在这一时期，日本建立了住房体制，并且提出保障房来满足人民的需求。1973年爆发了第四次中东战争，阿拉伯国家将油价提高了3倍。严重依赖进口石油的日本发生了“石油危机”，原材料价格上涨，土地和房地产价格也相应的上涨。
经济发展期
70年代中期～80年代中期 是经济发展期。这一时期是日本经济发展最迅速的时期。日本优先发展 重工业 和 城市化建设 ，大量的人口流入城市，产生了大量的需求。经济发展带动了房地产的发展。
泡沫产生、膨胀期
80年代中期～90年代初期 是泡沫产生、膨胀期。大部分人认为房地产泡沫的导火索是 广场协定 。80年代美国财政赤字巨大，贸易逆差严重，为了刺激美国出口，1985年美、日、德、法、英签订广场协定，五国联合干预外汇市场，造成美元大幅贬值，日元大幅升值（日本被坑）。日元升值后，国际资金纷纷进入日本。而且日本政府过度的采取宽松的货币政策，M2大幅增加，热钱流入房地产，导致地产价格猛涨。
失去的20年
90年代初期～今 是失去的20年，房地产在90年代初期崩盘，日本经济一路下行，至今尚未恢复。
第一次泡沫
日本的第一次房地产泡沫破灭于1974年，房地产价格短暂下行。
第一次泡沫产生的原因
- 住房贷款由公共机关向民间转变，释放了住宅需求
- 布雷顿森林体系瓦解 -> 日元升值 -> 出口受阻 -> 经济堪忧 -> 供应货币挽救经济 -> 泡沫产生。由于美越战争带来的美元危机，人们疯狂的用美元兑换黄金。于是1971年尼克松结束了布雷顿森林体系，停止黄金自由兑换，不再实行固定汇率，造成美元贬值。
- 刚需和投机需求并存。45～50年是第一次婴儿潮，他们在70年代正好成为刚需
第二次泡沫
日本的第二次房地产泡沫破灭于1991年，自此日本进入了“失去的20年”。
第二次泡沫产生的原因
- 1985年广场协定 -> 日元升值 -> 出口受阻 -> 经济堪忧 -> 供应货币挽救经济 -> 泡沫产生。与第一次泡沫产生如出一辙
- 宽松的金融环境为泡沫滋生提供了制度条件，融资自由化导致银行的作用下降，银行的不动产贷款增加
- 金融加速器推波助澜，土地价格涨 -> 持有土地的企业融资成本降低 -> 企业融资买地
第二次泡沫破灭的原因
- 深层原因是需求不足。A：日本的城市化在70年代中期已经基本完成，没有新的进城人口；B：人口老龄化严重，没有新的刚需
- 表面原因是供需逆转。由松到紧的货币政策，导致房价下跌，企业纷纷卖地还债，供给大增
第二次泡沫造成的影响
- 开发商倒闭
- 金融机构坏账增加，有的机构破产
- 政府财政赤字严重，国债增加
- 普通家庭破产
1995年后，日本和美国签订“反广场协定”，允许日本干预汇率，随后日元贬值。日本政府也实行了扩张性的财政政策，降低税赋和贴现率来挽救经济
